분당 아파트, 평수 넓히려면 얼마 더 드나요

분당구에서 최근 6개월 신고된 아파트 매매는 계약해제·이상 거래를 빼고 2,463건이고, 그중 1,148건이 전용 60㎡ 미만입니다. 이 구간 중앙값은 11억 5,000만원입니다. 한 칸 위인 전용 60~85㎡는 17억 4,500만원이라 5억 9,500만원이 붙습니다. 그런데 거기서 다시 85~115㎡로 올라갈 때 붙는 값은 4,500만원뿐입니다. 분당구에서 평수를 넓히는 비용은 60㎡ 선에서 거의 다 발생하고, 그 위로는 완만합니다.

분당구 평형대별 실거래 (최근 6개월)

평당 값은 정확히 반대 방향입니다. 소형이 평당 8,346만원으로 가장 비싸고 대형이 5,279만원으로 가장 쌉니다. 총액으로는 소형이 싸 보이지만 단위면적으로 환산하면 소형이 1.58배 비싸게 팔립니다. 1기 신도시 소형 평형에 거래가 몰려 있다는 사실과 같은 이야기입니다.

전용 84~85㎡ — 연식이 값의 순서를 만들지 않습니다

거래량 상위 28개 단지를 받아, 그중 전용 84~85㎡ 거래가 있는 단지만 모았습니다. 같은 평형끼리라 단지 간 비교가 됩니다.

저희가 조회한 이 열두 단지 중 맨 아래 두 곳이 눈에 걸립니다. 2021년 준공된 백현동 단지가 14억 9,000만원으로, 1991년 준공된 서현동 시범한신(22억 59만원)보다 7억 넘게 쌉니다. 백현동 전용 60~85㎡ 중앙값이 24억 2,500만원인 것과 나란히 놓으면 더 어긋납니다. 이 단지의 같은 평형 거래는 12억 5,000만원에서 15억 9,000만원 사이에 있습니다. 분당구에서 연식이나 법정동만으로 값의 순서를 매기면 이 지점에서 어긋나고, 실거래 데이터는 그 이유를 알려주지 않습니다.

시범우성 84.6㎡ 12건 안에도 12억 9,000만원짜리가 한 건 섞여 있습니다. 같은 평형 최고가가 21억원이므로 8억원이 벌어진 거래입니다. 표본이 열 건 남짓인 단지·평형에서는 이런 한 건이 평균을 끌어내립니다.

법정동으로 나누면 1.84배

같은 구 안에서도 전용 60~85㎡ 중앙값이 이렇게 갈립니다.

맨 위 백현동과 맨 아래 대장동이 1.84배 차이입니다. "분당구 시세"라는 하나의 숫자는 실제 매물과 잘 맞지 않는다는 뜻입니다. 소형 열에서는 순서가 또 달라집니다. 삼평동 소형이 19억 1,000만원으로 자기 동네 중소형(20억 1,500만원)에 거의 붙어 있는 반면, 야탑동 소형은 10억 100만원입니다. 이 동별 표에는 이상 거래 필터가 적용되지 않았고(계약해제만 제외) 표본 3건 이상인 칸만 나옵니다.

구 전체의 방향

최근 12개월 평당 평균은 2025년 10월 6,183만원에서 2026년 7월 7,568만원까지 올랐습니다. 첫 3개월 평균과 최근 3개월 평균을 비교하면 19.5% 상승이고, 끝점끼리만 재면 12.6%입니다. 월별 중앙값은 13억 6,000만원에서 15억 9,000만원 사이에서 움직였습니다.

전용 84㎡형만 따로 보면 거래는 얇지 않습니다. 84㎡형(전용 84.4~85.0㎡)이 속한 26평 구간은 같은 6개월 창에 443건(계약해제 제외)이고, 월별로 3월 30건·4월 102건·5월 110건·6월 71건·7월 80건·8월 26건입니다(9월은 미완결). 다만 4~5월에 거래가 몰렸다가 8월에 크게 줄어 달마다 어떤 단지가 팔렸느냐가 크게 바뀌므로, 이 글에서는 84㎡형의 월별 상승률을 따로 내지 않았습니다.

참고로 저희가 조회한 최근 12개월 창 안에서 가장 비싼 거래는 백현동 판교알파리움1단지 전용 203.77㎡ 17층 64억원(2026년 6월 1일)이었습니다. 이것은 조회 창 안의 최고가이지 역대 신고가 판정이 아닙니다.

확인하지 못한 것

• 매물 호가: 이 글의 숫자는 전부 신고된 실거래입니다. 지금 나와 있는 매물의 호가는 여기에 없습니다.
• 정비사업 단계: 위 표의 서현동 시범 단지들은 준공 30년이 넘었지만, 용적률·대지지분·안전진단·조합 설립 단계와 특별정비구역 지정 여부는 실거래 데이터에 없습니다. 재건축 후보 점수 도구는 유료라 이 글의 조회 키로는 열리지 않았습니다.
• 백현동 신축 단지의 값: THE SHARP 판교퍼스트파크 전용 84.80㎡가 같은 동 중앙값의 6할대에 있는 이유는 확인하지 못했습니다. 실거래 원장에는 거래의 성격(분양전환·임대 여부 등)이 들어 있지 않습니다.
• 준공연도: 표의 준공연도는 단지 검색 색인에 기록된 값을 그대로 옮긴 것이고 별도로 대조하지 못했습니다.
• 데이터 시점: 단지별 집계의 실거래 아카이브는 조회 시점 기준 52.9시간 전 것이고(정상은 일 1회 갱신), 월별 통계 캐시는 4.5시간 전이지만 ETL 자가진단이 AMBER였습니다. 2026년 9월은 아직 끝나지 않은 달이라 그달 값(15건)은 최종값이 아닙니다.
• 전세·수익률: 이 글은 매매만 봅니다. 분당 전세가율과 임대수익률은 별도 글에서 다뤘습니다.

근거

• realty_area_price_bands(region='성남시 분당구', period_months=6, by_dong=true) — 평형대 4구간 중앙값·평균·평당가, 법정동 × 평형대 중앙값. 6개월 신고 2,520건 중 계약해제 52건·이상 거래 5건 제외한 2,463건 집계(2026-10-08 현행 규칙 재계산)
• realty_region_price_stats(region='성남시 분당구', months=12, top_n=10) — 12개월 3,902건, 월별 평균·중앙값·평당가, 창 내 고가 거래 10건
• realty_region_price_stats(region='성남시 분당구', months=6, area_m2_exclusive=84) — 단지별 편차. 응답의 41건은 도구가 84㎡를 25평 구간(전용 81.0~84.3㎡)으로 받은 값이라 84㎡형 건수로 쓰지 않았습니다. 84㎡형이 속한 26평 구간은 원장 재측정 443건(2026-10-08)
• realty_search_complexes(region='성남시 분당구', period_months=6) 2회(page 0·1, 총 28개 단지) — 단지별 평형 시세. 창 전체 평균이고 계약해제 신고분이 포함된 집계입니다
• 원천: 국토교통부 부동산거래신고 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)

이 글을 만든 부동산 데이터는 Claude·ChatGPT·Cursor 같은 AI에 직접 붙여서 쓰실 수 있습니다 — realty.sallim.app에서 주소 한 줄로 연결하면 키 없이 무료로 하루 30번까지 됩니다.

※ 국토부 부동산거래신고 매매 실거래 기준(2026-09-12 조회분, 실거래 아카이브 2026-09-10 12:05 갱신). 평형대·법정동 집계는 최근 6개월, 월별 추이는 최근 12개월 신고분입니다. 법원경매 낙찰가는 이 집계에 들어 있지 않습니다. 평형대 집계에는 이상 거래 필터가 적용됐고 법정동별 값에는 적용되지 않아 두 표의 값을 직접 빼지 마십시오. 단지별 평균은 계약해제 신고분을 포함합니다.

정정 2026-10-08 — 두 가지를 고쳤습니다. ① 평형대 표·법정동 표·필터 건수(예: 60㎡ 선 5억 8,900만원→5억 9,500만원, 85㎡ 선 4,100만원→4,500만원, 소형 중앙값 11.6억→11.5억, 걸러진 거래 34건→해제 52건+이상치 5건): 발행 당시 집계 백엔드의 이상치 필터('평형대 전체 가격 상위 4분의 1 경계값의 절반 미만 제외')가 2026-09-26 '계약해제 제외 + 직거래 중 중개거래 중앙값 50% 미만 제외'로 바뀌어 같은 창(2026-03~09, 기준 2026-09-12)을 현행 규칙으로 재계산했습니다. ② '전용 84㎡ 6개월 41건, 다섯 달이 월 10건 미만'이라는 서술은 틀렸습니다 — 그 41건은 조회 도구가 84㎡를 25평 구간(전용 81.0~84.3㎡)으로 넣어 받은 값이었고, 84㎡형이 속한 26평 구간은 443건이며 월 10건 미만인 달이 없습니다. 결론(평수를 넓히는 비용이 60㎡ 선에서 거의 다 발생한다)은 그대로입니다.