영등포 아파트 시세, 84㎡는 어디에 있나요

서울 아파트를 볼 때 기준이 되는 평형은 전용 84㎡입니다. 그런데 여의도동에서는 이 평형을 찾기가 어렵습니다. 단지 색인에 잡힌 여의도동 26개 아파트 가운데 최근 6개월 동안 전용 84~85㎡ 매매가 신고된 곳은 브라이튼여의도 한 곳뿐이고, 그것도 2건(평균 41억원, 39억~43억)입니다. 여의도동에서 실제로 거래된 전용면적은 48㎡·61㎡·79㎡·92㎡·118㎡·136㎡처럼 84㎡를 비껴간 값들입니다.

같은 전용 84~85㎡가 영등포구 다른 동에서는 대림동 문영칸타빌레 6억 4,380만원부터 당산동5가 당산센트럴아이파크 23억 9,143만원까지 놓여 있습니다. 한 자치구 안에서 같은 평형이 3.7배 벌어지고, 정작 제일 비싼 동에는 그 평형이 없습니다. "영등포구 시세"라는 하나의 숫자가 잘 안 통하는 이유입니다.

영등포구 평형대별 실거래 (최근 6개월)

평수가 커질수록 평당가가 내려가는 것이 보통인데, 영등포구는 중형(85~115㎡)의 전용 평당 6,542만원이 대형(115㎡ 이상) 6,172만원보다 6% 높습니다. 역전이긴 하지만 폭은 작습니다. 중형 125건 중 49건, 대형 147건 중 61건이 여의도동 거래라 두 구간 모두 여의도동 값(중형 중앙값 29억 8,000만원)이 끌어올리고, 대형에는 대림동(10억 5,500만원)·도림동(14억 2,000만원)처럼 값이 낮은 동도 함께 들어옵니다. 중형은 평균(20.3억)이 중앙값(17.7억)보다 2.6억 높아, 비싼 여의도동 거래가 평균을 위로 당기고 있다는 점도 함께 보셔야 합니다.

위 표는 계약해제 63건과, 같은 평형대 중개거래 중앙값의 절반에 못 미치는 직거래 22건을 뺀 값입니다. 6개월 원자료 1,993건 중 1,908건이 남았습니다.

전용 84~85㎡ 단지별 비교

전용 83~86㎡ 구간에서 최근 6개월 거래가 5건 이상 잡힌 평형은 영등포구에 37개(단지 수로는 36곳, 신길동 래미안에스티움만 84.92㎡·84.97㎡ 두 타입이 따로 잡힙니다)입니다. 그중 동을 고르게 걸치도록 열한 곳을 뽑았습니다.

대림동은 같은 동 안에서도 e편한세상영등포아델포레 15.6억과 문영칸타빌레 6.4억이 함께 있습니다. 2020년 준공과 2001년 준공의 차이인데, 이 정도 폭이면 "대림동 84㎡ 시세"를 하나로 말하기 어렵습니다. 반대로 문래동3가 문래자이(2001년)는 같은 연식대의 대림동 단지보다 두 배 가까이 높습니다. 영등포구에서는 연식보다 동이 먼저 값을 가릅니다.

여의도동 세 단지만 전세가율이 20% 안팎이다

매매가만 보면 여의도가 비싸다는 결론에서 끝납니다. 전세를 같이 놓으면 성격이 갈립니다. 아래는 각 단지의 최근 12개월 신고분 기준입니다.

여의도동 세 곳은 14.3~21.0%, 나머지 여섯 곳은 43.3~46.8%입니다. 그 사이에 걸치는 단지가 없습니다. 20%대 후반이나 30%대가 하나도 안 나오고 두 무리로 뚝 떨어집니다.

전세는 그 집에 사는 값에 가깝게 매겨집니다. 1971년 준공 시범아파트 전용 79.2㎡의 전세 중앙값이 4억원이라는 것은, 거주 조건만 놓고 보면 대림동 현대3차 전용 84.9㎡(5억 5,000만원)보다 싸게 평가된다는 뜻입니다. 그런데 매매가는 28억원과 11억 8,000만원입니다.

자기자금으로 옮기면 이렇게 됩니다. 여의도동 진주 전용 48.3㎡는 20평대 소형인데 전세를 끼고 사도 17억 6,129만원이 듭니다. 대림동 현대3차 전용 84.9㎡의 6억 2,614만원의 2.8배입니다. 면적은 절반 조금 넘는데 필요한 현금은 세 배 가까이입니다(취득세·비용 제외).

노후 단지가 여의도동에 몰려 있다

영등포구에서 연한과 최근 거래 활발함으로 재건축 후보를 걸러 상위 30개를 뽑으면, 그중 14개가 여의도동입니다. 신길동 6개, 대림동 3개가 뒤를 잇습니다. 1위는 1971년 준공으로 건령 55년인 여의도동 시범(97점)이고, 삼부·대교·진주·광장·미성·공작·목화·수정·삼익·한양·서울·은하·순복음(초원)이 같은 동에서 이어집니다.

다만 이 점수가 말해 주는 범위는 좁습니다. 건령과 최근 12개월 거래 활성도만으로 만든 후보 선별 점수여서, 용적률·대지지분·안전진단 결과·조합 설립 단계는 들어 있지 않습니다. 그러니 이 표에서 읽을 수 있는 것은 "여의도동에 오래된 단지가 몰려 있고 그 단지들의 거래가 활발하다"까지입니다. 앞 절의 전세가율 차이가 재건축 기대 때문이라고 단정하려면 조합 단계와 사업성을 따로 확인해야 하고, 그건 이 실거래 데이터 밖입니다.

동별 표에서 영등포동1가 소형이 1.9억으로 찍히는 이유

법정동별 중앙값을 뽑아 보면 전용 60~85㎡가 여의도동 25억 7,000만원에서 당산동1가 8억 2,150만원까지 3.1배 벌어집니다. 그런데 그 표에서 눈에 걸리는 값이 영등포동1가 소형(전용 60㎡ 미만)의 1억 9,800만원입니다. 바로 옆 영등포동2가 같은 구간이 12억 4,500만원인 것과 나란히 놓으면 설명이 안 됩니다.

영등포동1가 소형 거래를 면적별로 풀어 보면 원인이 드러납니다. 최근 6개월 26건(계약해제 제외) 중 17건이 전용 12~19㎡짜리 초소형 주택입니다. 여의도더리브스타일·여의도씨티아이·내이처해밀 같은 원룸형 단지들이고, 17건 중 14건이 중개거래로 신고된 통상 거래이며 17건 중앙값은 1억 7,850만원입니다. 나머지 전용 20~60㎡ 9건의 중앙값은 4억 8,000만원입니다. 1.9억은 이상 거래 때문이 아니라, '60㎡ 미만'이라는 한 구간 안에 원룸형 초소형이 다수 섞여 가운데 값이 그쪽으로 잡힌 결과입니다.

특정 동·특정 평형의 중앙값을 인용하기 전에는 그 칸에 어떤 면적의 집이 몇 건씩 들어 있는지를 함께 보는 편이 안전합니다. 법정동별 값에는 계약해제만 빠졌고 저가 직거래 제외는 적용되지 않았습니다.

전용 26평대의 18개월 흐름

영등포구 전용 26평(84㎡대) 실거래를 월별로 보면 이렇습니다. 아래는 완결된 달만 추린 것입니다.

18개월 전체로 보면 첫 3개월 평균 대비 최근 3개월 평균이 +10.8%입니다. 끝점 두 달만 비교하면 +6.6%로 절반쯤 됩니다. 어느 쪽을 인용하느냐로 "1년 반에 11% 올랐다"와 "7% 올랐다"가 갈립니다.

월별 값을 그대로 추세로 읽기 어려운 이유도 표에 있습니다. 2025년 11월은 30건, 2026년 3월은 52건인데 2025년 6월은 232건이었습니다. 건수가 30건인 달의 중앙값은 그달에 어떤 단지가 팔렸느냐에 크게 좌우됩니다. 게다가 이 월별 집계에는 이상치 필터가 적용되지 않아 4억원짜리와 25억 2,000만원짜리가 한 평형대 안에 같이 들어 있습니다.

확인하지 못한 것

• 여의도동의 전용 84㎡ 시세: 브라이튼여의도 2건이 전부라 이 값을 여의도동 84㎡의 대표값으로 쓸 수 없습니다. 41억원은 그 2건의 평균입니다.
• 준공 연도 불일치: 단지 색인은 여의도동 삼부를 1975년, 대교를 1975년으로 적는데 재건축 후보 목록은 각각 1977년·1979년으로 적습니다. 어느 쪽이 맞는지 원본으로 확인하지 못해, 단지 표에는 색인 값을, 재건축 절에는 후보 목록 값을 그대로 두었습니다.
• 정비사업 단계: 조합 설립 여부, 안전진단 결과, 용적률과 대지지분은 이 실거래 데이터에 없습니다. 여의도동 단지들의 낮은 전세가율을 재건축 기대로 지목하는 것은 여기서는 추정입니다.
• 표마다 기간이 다릅니다: 평형대별 표와 단지별 84㎡ 표는 최근 6개월, 전세가율 표는 각 단지의 최근 12개월입니다. 같은 단지라도 두 표의 매매 평균이 다른 것은 그 때문입니다(대림동 현대3차 84.9㎡는 6개월 12.7억, 12개월 11.8억).
• 매물 호가: 이 글의 숫자는 전부 신고된 실거래입니다. 지금 나와 있는 매물의 호가는 여기에 없습니다.
• 2026년 8월: 아직 끝나지 않은 달이라 8월 신고분은 최종값이 아닙니다. 위 6개월 집계에는 포함돼 있고, 월별 표에서는 뺐습니다.

※ 국토부 부동산거래신고 매매·전월세 실거래 기준(2026-08-28 갱신분). 평형대별·단지별 값은 최근 6개월, 전세가율과 차액은 각 단지 최근 12개월 신고분. 법원경매 낙찰가는 이 집계에 들어 있지 않습니다. 평형대 집계에는 계약해제 제외와 저가 직거래 제외 필터가 적용됐고, 법정동별 값에는 계약해제 제외만, 월별 표에는 어느 필터도 적용되지 않았습니다.

정정 2026-10-08 — 평형대별 표를 같은 창(2026-02~2026-08, 기준일 2026-08-28)으로 현행 집계 규칙에 따라 다시 계산했습니다. 이 글을 쓸 때의 이상치 필터는 '평형대 전체 상위 25% 값의 절반 미만 제외'여서 원자료의 19.5%를 걸러냈고, 특히 중형 구간에서 값이 낮은 정상 거래를 대거 빼 값이 부풀었습니다. 2026-09-26에 '계약해제 제외 + 직거래 중 같은 평형대 중개거래 중앙값의 50% 미만만 제외'로 바뀌었고, 그 결과 중형 중앙값이 27.1억에서 17.7억으로, 중형 전용 평당가가 8,561만원에서 6,542만원으로 바뀌었습니다. 그래서 '중형 평당가가 대형보다 27% 높다'는 문장을 '6% 높다'로 고쳤습니다. 또 영등포동1가 소형 1.9억을 '56.5%가 걸러지는 분양전환류 거래' 탓으로 설명했던 문단은 틀린 해석이라 고쳤습니다 — 실제로는 전용 12~19㎡ 초소형 주택의 통상 거래가 섞인 결과입니다.