집 헐고 땅으로 넘기면 1주택 비과세? 조문엔 없습니다

실제로 들어온 질문입니다. "매매특약에 따라 주택을 멸실한 경우 1세대1주택 비과세가 되나요?"

흔한 상황입니다. 땅을 사서 새로 지으려는 매수인이 "집은 헐어서 넘겨 달라"는 특약을 겁니다. 매도인은 계약 땐 분명 집 한 채를 팔기로 했는데, 잔금 날에는 집이 없습니다. 그럼 이건 '1주택 양도'일까요, '땅 양도'일까요.

저희 세금 규칙 자료(확인일 2026-10-04)에서 비과세 조건과 조문 원문을 꺼내 봤습니다.

결론부터

1. 비과세 조건 중 하나가 "양도일 현재 1주택"입니다. 원칙은 잔금일·등기일 쪽인 양도일에 집이 있어야 합니다.
2. 조문이 기준일을 매매계약일로 당겨 주는 경우는 딱 하나 — '용도변경'입니다. 계약 후 그 계약에 따라 주택을 주택 외 용도로 바꿔 넘기는 경우입니다. 이 규정은 2025년 2월 28일 개정(대통령령 제35349호)으로 생겼고, 2025년 2월 28일 이후 매매계약을 체결한 경우부터 적용됩니다. 그 전에 계약했다면 이 괄호가 적용되지 않습니다.
3. '멸실(철거)'은 그 조문에 적혀 있지 않습니다. 그래서 특약으로 헐고 넘긴 경우를 매매계약일 기준으로 볼지, 토지 양도로 볼지는 조문만으로 정해지지 않습니다.
4. 이 갈래는 저희도 판정하지 않고, 해석례도 대조하지 못했습니다. 그래서 이 글은 "된다/안 된다"를 말하지 않고, 어디서 갈리는지와 무엇을 들고 물어볼지를 드립니다.

1. 조문이 실제로 하는 말

소득세법 시행령 제154조 제1항 본문입니다. 저희 자료에 담긴 원문 그대로입니다.

1세대가 양도일(주택의 매매계약을 체결한 후 해당 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 용도변경하여 양도하는 경우에는 해당 주택의 매매계약일을 말한다. 이하 이 항에서 같다) 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(…) 이상인 것[…]

괄호가 핵심입니다. 괄호는 "용도변경하여 양도하는 경우"만 양도일 대신 매매계약일을 보라고 합니다. 멸실·철거라는 말은 이 괄호에 없습니다.

이 괄호에는 적용 시기가 있습니다. 2025년 2월 28일 개정(대통령령 제35349호)에서 새로 들어간 문구이고(2022~2024년 판 조문에는 없습니다), 같은 개정령 부칙 제13조는 "제154조제1항 … 의 개정규정은 이 영 시행 이후 매매계약을 체결하는 경우부터 적용한다"고 적고 있습니다. 시행일은 공포일인 2025년 2월 28일입니다. 그러니 그 전에 매매계약을 했다면 이 괄호가 적용되지 않습니다.

저희 자료는 이 지점을 이렇게 적어 두었습니다. "매매특약에 따라 매도인이 주택을 멸실(철거)하고 토지로 넘기는 경우를 매매계약일 기준으로 볼지, 양도일 현재 주택이 없으니 토지 양도로 볼지는 이 조문 문언으로 정해지지 않는다 — 국세청 해석·판례 확인 대상이다."

2. 내 거래는 어느 갈래인가

같은 "집이 바뀌어서 넘어갔다"도 세 갈래로 갈립니다.

갈래 A — 계약 후 그 계약에 따라 '용도변경'해서 넘긴 경우

• 기준일: 매매계약일. 조문 괄호가 명시합니다. 단, 2025년 2월 28일 이후 체결한 매매계약부터입니다(대통령령 제35349호 부칙 제13조). 그 전에 계약했다면 이 괄호가 적용되지 않습니다
• 매매계약일 현재 국내 1주택이고, 보유기간 2년 이상이어야 합니다
• 양도가액이 12억원을 넘으면 비과세가 사라지는 게 아니라 12억 초과분에 상당하는 양도차익만 과세됩니다

갈래 B — 매매특약에 따라 매도인이 '멸실(철거)'하고 땅으로 넘긴 경우 (이 질문)

• 기준일: 조문에 없습니다. 매매계약일로 당길 근거 문언이 용도변경뿐입니다
• 그래서 "매매계약일 기준이라 비과세된다"고 단정할 근거가 없습니다
• 비과세가 인정되지 않으면 그 거래는 일반 토지 양도로 과세될 수 있고, 세액은 사실관계가 정해져야 계산됩니다
• 그래서 확인할 것이 네 가지입니다 — 매매계약을 언제 체결했는지(매매계약 체결일)·누가 헐었는지(멸실 주체)·언제 헐었는지(멸실 시점)·잔금일이 언제인지. 이 넷을 들고 국세청 상담(126)이나 세무사에게 가셔야 합니다

갈래 C — 낡거나 무너져서 헐고 다시 지은 경우 (헷갈리기 쉬운 별개 규정)

• 이건 '팔려고 헌' 게 아닙니다. 소실·무너짐·노후 등으로 멸실되어 재건축한 주택은 보유·거주기간을 통산하는 규정이 따로 있습니다(시행령 제154조 제8항 제1호)
• 팔기 위해 철거하는 경우와 이 통산 규정은 섞으면 안 됩니다
• 검색하면 "멸실 주택도 기간 통산된다"는 자료가 잡히는데, 그건 이 갈래 이야기입니다. 갈래 B의 답으로 옮기면 틀립니다

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3. 땅만 남았을 때 함께 보이는 숫자

헐고 넘기면 남는 건 토지입니다. 비과세 대상은 법 문언상 "주택과 이에 딸린 토지(주택부수토지)" 의 양도이고(소득세법 제89조 제1항 제3호), 부수토지로 인정되는 면적에는 배율 상한이 있습니다. 시행령 제154조 제7항 기준입니다.

• 수도권 도시지역 중 주거·상업·공업지역 — 건물 정착면적의 3배
• 수도권 녹지지역 — 5배
• 수도권 밖 도시지역 — 5배
• 그 밖의 토지 — 10배

갈래 A처럼 매매계약일 기준이 인정되는 경우라도 이 면적을 넘는 땅은 주택부수토지 밖입니다. 갈래 B에서는 애초에 "주택에 딸린" 토지로 볼 수 있는지부터가 위 해석 문제에 걸려 있습니다.

4. 이 조건을 넘어도 남는 조건

양도일(또는 매매계약일) 현재 1주택이 인정돼도 비과세 조건은 더 있습니다.

• 1세대 판정 — 주민등록 분리는 별도세대의 증명이 아닙니다. 생계를 같이하는지가 기준입니다
• 보유기간 2년 — 취득일부터 따집니다
• 거주기간 2년 — 취득 당시 조정대상지역이었던 주택만 붙습니다(양도 시점이 아닙니다). 지정 공고 전에 매매계약을 하고 계약금을 낸 무주택 세대는 면제입니다(시행령 제154조 제1항 제5호)
• 고가주택 12억원 — 초과분에 상당하는 양도차익만 과세됩니다

5. 물어보러 가기 전에 챙길 것

• 매매계약 체결일 — 계약 시점에 따라 적용되는 규정과 해석이 달라질 수 있습니다
• 매매계약서와 특약 문구 원문 — "멸실 후 인도"인지, "매수인이 철거"인지가 다릅니다
• 철거(멸실) 신고일·건축물대장 말소일 — 멸실 시점의 증빙입니다
• 잔금일·소유권이전 등기일
• 매매계약일 현재 세대 전체의 주택·분양권·입주권 보유 현황
• 취득일과, 취득 당시 그 지역이 조정대상지역이었는지
• 토지 면적과 건물 정착면적, 용도지역 — 부수토지 배율 계산용

저희가 확인하지 못한 것

이 글에서 가장 중요한 부분입니다.

매매특약으로 헐고 넘긴 경우의 국세청 해석례·판례를 저희는 대조하지 못했습니다. 저희가 가진 것은 조문 원문이고, 그 조문은 용도변경만 적고 있습니다. 이 문제는 해석이 갈리고 예규가 바뀐 이력이 있는 자리라, 조문에 없는 결론을 기억이나 검색으로 채워 넣지 않았습니다. 2022년 기획재정부 해석으로 판정 기준일이 바뀐 이력이 있어, 계약 시점별로 결론이 달라질 수 있습니다 — 그 해석의 원문은 저희가 직접 열어 대조하지 못했으니 세무 전문가에게 확인하셔야 합니다.

특례 경로(일시적 2주택·상속·합가 등)의 기간 요건은 개정이 잦습니다. 이 글에서 다루지 않았고, 해당된다면 양도 시점 기준 현행 요건을 따로 확인하셔야 합니다.

그리고 누가 비과세에 해당하는지는 판정하지 않습니다. 규칙과 조건까지가 저희 몫이고, 판정은 국세청과 세무사의 몫입니다.

정정(2026-10-10) — 처음 발행본(2026-10-08)은 용도변경 시 매매계약일 기준 괄호의 적용 시기(2025-02-28 이후 매매계약분, 대통령령 제35349호 부칙 제13조)와 거주요건 면제(시행령 제154조 제1항 제5호)를 빠뜨렸고, 확인할 것에 매매계약 체결일이 없었습니다. 법제처 조문·부칙 원문으로 대조해 보탰습니다.

이 글의 조문·규칙은 realty-mcp 도구를 직접 호출해 받은 값입니다(규칙 확인일 2026-10-04 · 시행령 제154조 원문 확인 2026-10-03). 세무 자문이 아니며 신고 전 세무사 확인이 먼저입니다.